南京楼市被日子撞了眨眼之间间腰:房价重返3年前的源点

8月底,杭州楼市迎来近期的最大一次“泻闸”开盘,8个楼盘、1500余套房源选择同一个周末开盘,更为难得的是,他们齐齐创下了令人眼羡的成交业绩。新开楼盘卖得风生水起,成交颇好,位于下沙的一些楼盘甚至还出现了连夜排队现象。  明折暗扣促成火爆成交  楼市真的回暖了吗?  一时间楼市观点再现分歧。似乎没有明显降价,楼市成交却又火爆。以位于下沙的金隅·观澜时代为例,推出的492套房源,首日就预订了260余套。虽然网上显示的开盘价为14500元/平方米,但实际的成交均价在12500元/平方米左右。为了保证顺利的销售,观澜时代在本次开盘推出的优惠措施可谓是包罗万象:持有vip会员卡的金隅会员,以及支付2万元意向金的客户,在开盘当天认购,并按时完成签约,可获总房款5%优惠;客户在开盘当天认购,按时完成签约,且签约当天付款方式为一次性付款,可获总房款4%优惠;团购客户在开盘当天认购,并按时完成签约,可获总房款1%优惠;客户在开盘当天认购,按时完成签约,并参加“买房即送轿车活动”,可选择轿车抵扣80000元房款,等等。  由于老城区供应量长期处于真空状态,目前杭州楼市的供应主要处在城北次中心地带、城东九堡、东部副城下沙、城西的西溪、城西南转塘、城西北三墩等热点区域。其中,九堡和下沙是近两年以来杭州房地产的主要开发区域,是杭州未来城市的交通枢纽,毗邻地铁,也是这两年价格波动幅度最大的区域,以九堡为例,2008年金融危机前,该区域楼盘最高的价格曾到过13000元/平方米,最低点到过8000元/平方米附近,2010年初又上升至22000元/平方米左右,目前该区域的主流成交价维持在18000元/平方米上下。同样,下沙作为杭州的副城中心,虽处于城郊地带,但也是全面建设的上升阶段,由于大量外来品牌房企的涌入,从去年开始亦成为房地产市场的活跃地段。西溪板块更是因电影《非诚勿扰》而名声在外。可以说,以上区域已基本代表了杭州楼市近两年上下浮动的基本情况。随着房地产调控政策的实施至今,这些地段的弹性开始显现。  就目前杭州楼市的情况来看,九堡、下沙等几个一度涨得最凶猛的楼盘,目前也是“优惠幅度”最大的区域。而一些区域,如西溪板块,一方面区域内楼盘开盘节点正好避开了几个疯狂时期,另一方面亦受益于该板块价值的整体提升,价格走势一直保持着平稳的态度。以西溪里为例,该盘的公寓价格从去年5月到今年8月,价格由15000元/平方米左右上升为目前的22000元/平方米,无论从销售价格,还是成交量的变化看都较为平稳。另一方面,由于排屋产品类型越来越稀少,该产品类型的价格也相对坚挺。不过,成交状况已是大不如前。  买卖双方互相探底  不过,也不是每个楼盘都呈现出了火热的销售状态。位于杭州之江度假区转塘板块的金都·高尔夫艺墅从今年4月开盘至今,因为近30000元/平方米的价格远远超过人们预期,透明售房网数据显示,至今售出不足10套。  针对这样的情形,有业内人士指出,杭州楼市目前的现状其实是买卖双方互相探底的过程,有些区域的价格因为处于购房者的合理预期之内,销售状态明显火爆,而有些楼盘的价格明显超过人们的预期,也就很难取得突破。  这种僵持状态,也让开发商不敢轻言涨价。以城北的滨江·万家星城为例,虽然从去年首次开盘至今,该楼盘的成交状况一路火爆,常以首日脱销告终,但是至今为止,该楼盘的开盘均价依然维持在20000元/平方米~21000元/平方米之间,在与各板块的性价比竞争当中,仍保持明显的高性价比优势。

那么,先来看看8月的开盘情况吧。截至目前,据记者统计,2014年8月杭城预计有40余个楼盘开盘,其中共计有16个楼盘将会首次面市,分别为申花壹号院、汉嘉申花郡、花园道壹号、中旅城仕公馆、EFC欧美金融城、中天之江诚品、德信泊林春天、滨江西溪明珠、联合畔上居、坤和求是里、野风春晓、赞成杭家、银杏汇、赞成首府、科尔世纪外滩,以及杭州天安富春硅谷。新盘主要分布在城东、滨江以及富阳等区域。

九堡,这个介于城东新城和金沙湖的板块,曾经在杭州楼市风光无限的2009年,经历过疯狂式的上涨。也曾经在“限购限贷”政策的调控下,出现价格的大幅“沦陷”,楼盘爆出7折销售的松动。如今,我们再来看,九堡楼市三年来的价格走向曲线,发觉这个被购房者追逐的热门板块,其实,一直处于价格滞涨的状态。

相对来说,九堡在售楼盘数量就比较多。如郡原相江公寓、德信泊林印象、宋都阳光国际花园、天阳九筑、华鸿罗兰春天等,这些楼盘的可售房源量都在200套以上。此外,阳光景台、多立方公寓、悦麒美寓、绿城丽江公寓等楼盘,也都还有100套以上的供应量。

8月,侨福一品高尔夫公馆将推16号楼87和88方,起价在5980元/方左右;金隅观澜则是推出40-50方左右精装酒店式公寓项目。

其实,丁桥的楼盘价格就是在2009年拉起来的。在2009年7月份的时候,广宇·上东城的价格也还停留在六七千的水平上。此后不久,丁桥就迎来了爆发。到了2009年年底,丁桥板块的房价已经全面突破10000元/平方米。

绿城的兰园、大家武林府等高端公寓楼盘,也都有一些房源可售。它们都距离武林广场不远,算得上是真正的黄金地段的楼盘。目前的售价都在5.5万元/平方米左右。

限购松绑一周,杭州楼市也在这短短7天内如同坐过山车般,依次经历着豪宅凶猛、开盘售罄、看房火爆的闹猛场景。不过,这样的情形还会在8月一直持续吗?这个问题还没有答案。

金沙湖:一轮血拼后,房价仍比3年前低

而业内人士则指出,楼市在巨大的存量房压力和同样巨大的急待上市量的双重冲击下,正从春秋时代向战国时代挺近。楼市变局,日益迫近。

这个月,下沙依旧没有新盘亮相。但在大学城北板块以及沿江板块将有两个楼盘推盘,他们分别是金隅观澜时代精装酒店式公寓组团以及侨福一品高尔夫公馆。

2013年7月,罗兰春天的2号楼楼王现房,均价16800元/平方米。前期尾房8号楼在售房源,均价15000多元/平方米。

江干区是所有城区中,可售房源量最大的。究其原因,主要是目前楼市的两大供应板块,丁桥和九堡,都属于该区域。加上城东新城的一些楼盘,供应量就显得有些大了。在丁桥,供应量最大的楼盘,也是该区域体量最大的项目广宇上东城,目前还剩652套房源可售。冠宇隽园、丁桥颐景园也还有近200套左右的房源。总体来说,该区域房源量比较集中。

调控下,杭州楼市从“春秋”走向“战国”。如果说2011年上半年的楼市还是相对温和状态,诸侯之间仍有默契,还不至于大家撕破脸皮直接争斗。那么下半年,楼市就开始血拼了。2011年9月22日,名城湖左岸打出“清仓”旗号,推出200—300套特价房源,户型面积89—139平方米跃层,层高5.6米,折后起价13650元/平方米,均价15000元—16000元/平方米。这个价格看起来虽然高于前期热销的中外公寓,但是湖左岸这批房源属于跃层户型,89平方米的实际得房率可达120平方米,算下来均价仅11500元/平方米,已创下了金沙湖板块的价格最低点。2011年12月16日,龙湖滟澜山6折开卖,贴身肉搏中外公寓和湖左岸,推出11幢、12幢高层共250套房源,主力户型89、127平方米,均价14700元/平方米。但当晚开盘现场,又在14700元/平方米均价的基础上推出三重优惠,合计每平方米优惠1800元,折后实际均价12900元/平方米,相当于在之前12号楼21000元/平方米售价的基础上打了6折。

城东新城的项目,也开始逐渐增多。地铁物业东方红街、万科草庄、原筑壹号等项目,都一一诠释了城东新城的价值。不过,这个区域的楼盘还相对比较分散,定位和价格也相差很多,这个区域想要真正为人所认识,还需要更多的标杆性项目的出现。比如即将开盘的滨江金色黎明。

金沙湖尚在图纸上时,就被很多人所看好,作为整个下沙新城的心脏,它被赋予了城市会客厅、旅游景点和生态绿肺三项城市功能,是杭州东部一颗集观光旅游、休闲度假、购物娱乐等功能于一体的璀璨明珠。因此,尚处金沙湖板块起始阶段的2009年,地价便从2008年的每平方米3500元激增到8000元,商品住宅的价格也随之飙升,曾在2010年一度突破2万元大关。然而,就在史上最严楼市政策出台后的第二年,金沙湖板块房价“一夜回到三年前”,基本在每平方米1.4万元左右游荡,最低的竟到了1.15万元/平方米。直到今年,地铁开通、一期完工的金沙湖,周边的商品住宅每平方米均价仍在1.6万元—1.7万元之间徘徊,始终没有回到曾经的2万元。

下城区可售房源量为3423套,不过主要集中在几个楼盘上。比如新天地板块的万家星城,还剩下1200多套房源。此外,泰地北上、华元领骏世界等还有一批酒店式公寓可售。

2011年10月,罗兰春天的成交均价为15964元/平方米。

根据杭州市透明售房网数据显示,截至6月20日,杭州主城区可售房源29033套,如果加上萧山、余杭,杭州楼市可供市场挑选的存量房,将达到54107套,直逼5.5万套。

和达·御观邸是在2012年9月首开,主力户型为89、132平方米的跃层户型,小户型折后均价15800元/平方米,大户型折后均价16500元/平方米。今年以来,金沙湖可售住宅项目不多,在售的和达·御观邸、金沙湖一号均价基本维持1.7万元/平方米。其实,从去年年底地铁一号线开通,到今年5月金沙湖一期开发,之前美丽的蓝图终于变为现实,可以说,金沙湖已经进入发展的成熟期,她的魅力正在彰显。金沙湖CBD商务区的氛围,会随着区域内楼盘交付和居民入住而呈现出来。而且,地铁金沙湖站,会让板块的吸引力向主城区辐射,让越来越多的人认可这里的居住条件,改善型购房人群会将目光投到金沙湖板块。

去年1月,杭州主城区的可售房源量约在12000套上下徘徊,可售住宅房源量约5500套。到了去年6月份,两个数据分别上升至15000套和7000套。到了去年年底,则为25000套和14000套。

如果站在今天看那些年的申花神话,会发现不免有许多炒作的成分。一个成长性确实不错的板块,或许也存在提前价值透支的可能性。如今,随着银泰城等利好的逐步兑现,申花板块已经很难再找到其他的利好来支撑它的传奇。所以,2010年以后,当城东新城等新兴板块声势渐起的时候,申花开始步入平静。

值得一提的还有西湖区位于市中心的一些楼盘,比如雅戈尔御西湖,又如城市芯宇,它们的地段确实比较稀缺,只要价格合适,还是非常值得关注的。

九堡:无新盘供应三年“滞涨”

之江区的可售房源总量也不算很多,这个楼盘迄今为止列入透明售房网的楼盘,总共也就16个(包括售罄楼盘),目前可售房源1468套,其中可售量最大的是篁外,为520套,其次是钱塘梧桐燕庐,接下来是新帝朗郡和公元沐桥,两者都算得上是老盘。可售楼盘数量不多,不过各个楼盘所处区域却有不少区别,产品类型也各有特色,需要根据各个楼盘确定自己的定位。

毫无疑问,申花板块是2007年到2010年杭州楼市突飞猛进的一个缩影,也是无可争议的板块成长力度最大的区域,这首先得益于城西银泰城的落子,当然还有浙江大学、城西印象城、沃尔玛以及品牌房企的进驻等众多原因。在很多人看来,申花路所描绘的城西蓝图,不仅是城西的中心,还有可能直接改变杭州的城市格局和商业格局,直接促动杭州由单核城市走向多中心城市。在这一预期的带动下,2010年申花路板块的二手房价格已经与老城西的很多楼盘持平。当时很多房地产人士形容这个区域时,甚至不惜用上“杭州的徐家汇”这样的字眼。

西湖区的供应结构中,西溪和三墩占的比重最大。近几年,稀缺的自然资源和与老城西的无缝对接,使得西溪板块迅猛发展,不过区域供应量也不小。西溪蝶园、西溪诚园、西溪里、和家园、西溪晴雪等楼盘大多数可售房源量都超过300套,而西溪蝶园更是超过了900套。在三墩,中海紫藤苑快速去化后,金地自在城成为最主要供应楼盘。

如果说,一个楼盘的价格变化,不足以代表全部。那么,同样是九堡板块,沿江区域的宋都·阳光国际在2010年到2013年的时间点里,价格几乎也是没有变化。

这是一个巨大的数字。这不仅意味着杭州可售房源量创下两年来新高,也意味着囊中日益羞涩的开发商巨大的资金链问题,当然也意味着一些竞争激烈的区域,一触即发的价格大战。

时间来到2012年,受整个调控大势影响,2012上半年的杭州楼市,基本已经没有成交。在这种背景下,滨江集团做了一件惊世骇俗的事情,那就是直接将城东新城的房价断崖式拉低,其让利幅度之大堪称为杭州楼市筑底。当年3月,曙光之城首开,毛坯房均价只在15000-16000元/平方米,精装修房的均价也不到20000元/平方米,结果引发抢购。随后开盘的金色黎明大一期,延续曙光之城的定价策略,不沿高架的房源,均价也只是在15000-16000元/平方米。如此售价,甚至不及当年原筑壹号的首开价格。滨江的连续跳水,逼迫很多楼盘不得不调整价格应对市场,5月原筑壹号搞了次团购,结果当年卖16800元/平方米左右的酒店式公寓,在去掉精装修后,仅售8500元/平方米左右。

拱墅区目前可售房源量为1994套。这个区域包括了运河商务区、桥西、申花等目前炙手可热的板块,受市场关注度很高。在这个区域里,昆仑公馆和远洋运河商务区的可售房源最多,分别为399套和366套,绿城西子田园牧歌紧随其后,为331套。申花板块目前比较热闹,保利香槟国际、中顺上尚庭和东方福邸最近都有新房源推出,虽然因为销售还不错,目前该区域可售房源量不算很大,不过这也跟新政下各楼盘挤牙膏式开盘方式有关,种种数据显示,该区域未来可售房源量还是可观的。相对之下,桥西板块目前还比较沉寂,在售以老盘为主。滨江区可售房源量3277套。跟其他区域不同,目前滨江唱主角的是以写字楼、酒店式公寓等在内的商业地产。网新双城国际、东和时代、汉峰江锦国际、银丰央座等楼盘,均属此列。住宅方面,比较值得关注的楼盘,一个是绿城的明月江南,一个是积家项目。

在近三年的时间里,阳光国际基本上走了一条直线式的价格曲线。

记者吴彩萍

2011年7月份,罗兰春天在售房源成交均价为17966元/平方米。

值得一提的是,这还仅仅是杭州楼市已经开盘但还没卖掉的房源数量,并不包含接下来虎视眈眈的还没有拿出预售证的将开楼盘。

本文来源:杭州网–杭州日报

这数据,不仅一举创下两年来的新高。而更值得一提的是,这意味着杭州楼市在过去的一年里,可售房源量足足增加了1倍。

2013年7月,阳光国际的毛坯房源价格18000元—23000元/平方米,精装修房源价格500万元—600万元……

一年增一倍房源量创新高